홍콩'골딘파이낸셜글로벌센터'부동산에 메자닌 중순위 대출로 2800억 원 투자했다 손실난 과정에 대한 이해와 공부 2019년4월에서 2023년 7월 까지..독일 트리아논빌딩

2019년4월 아래 기사를 시작으로 미래에셋대우에서 상업용부동산을 투자하는 기사가 뜨기 시작한다.

 

 

미래에셋대우는 홍콩 CBD2(이스트 카우룽)에 위치한 오피스 빌딩 ‘골딘파이낸셜글로벌센터(Goldin Financial Global Centre)’의 메자닌(중순위) 대출에 2억4300만 달러(한화 약 2800억 원)를 투자한다고 18일 밝혔습니다.
-> 여기서 불행의 시작은 위험을 감수한 메자닌 대출이다.

 

이번에 미래에셋대우가 투자한 골딘파이낸셜글로벌센터는 홍콩거래소 상장회사 ‘골딘파이낸셜홀딩스’와 최대주주인 홍콩 부호 ‘판수통’이 공동으로 보유하고 있는 오피스 빌딩입니다.

-> 나중에 뒤에 판수통은 파산신청을 하게 된다.

 

이번 메자닌 대출은 짧은 만기 대비 높은 수익성으로 현지에서도 투자 매력도가 매우 높은 것으로 평가받고 있습니다. GIC(싱가포르투자청), 도이치뱅크 등 세계 유수의 투자자와 함께 국내에서는 미래에셋대우가 유일하게 투자자로 참여했습니다. -> 나중에 알고 봤더니 미래에셋대우만 호구가 된다(뒤에 참)

미래에셋대우 관계자는 “작년 4월 총 규모 약 5조 5천억 원의 홍콩 ‘더센터’ 인수 참여를 통해 미래에셋이 홍콩 오피스 시장의 주요 글로벌 투자자 중 하나로 인정받게 되었다"며 "그 결과 이번 투자와 관련된 현지 투자자와의 치열한 경쟁 속에서도 우위를 점할 수 있었고 앞으로도 글로벌 우량 자산 선정과 딜 수행 능력 강화를 위해 더욱 노력하겠다”고 밝혔습니다.

일단 메자딘 대출에 대해 보면 이것은 '메자닌 금융은 주식을 통한 자금조달이 어려울 때, 담보나 신용이 없어 대출을 받기 힘들 때 배당우선주, 전환사채(CB)나 신주인수권부사채(BW) 등 주식연계 채권 등을 발행해 자금을 조달하는 것을 말한다.
대개 무담보이며 채권변제 순위에서 대출보다는 밀리고, 지분투자분보다는 앞서 일종의 후순위채의 성격이 강하다.'

-> 이 이야기의 즉슨.. 망할경우 후순위채에 2800억을 다 날릴수 있는데, 그것을 자랑으로  투자를 하고 대대적으로 홍콩 오피스 시장에 투자자로 인정받았다고 기사가 난것이다. 물론 위험만큼 고수익 투자에 베팅을 한것이다.

 

https://ilyo.co.kr/?ac=article_view&entry_id=377990 

[단독] 미래에셋 홍콩 부동산 투자 2800억 원 상환 연기 내막

2020년 8월 홍콩부동산 2800억 상환연기 기사가 슬슬 뜨기 시작함

홍콩 오피스 빌딩에 수천억 원을 투자한 미래에셋대우의 투자금 상환이 당초 계획보다 미뤄진 사실이 일요신문 취재 과정에서 확인됐다. 투자금을 받아간 홍콩 현지 회사가 심각한 재정난을 겪고 있어서다. 미래에셋대우는 “만기 연장에 합의한 상황이지만, 현재 세부 내용을 조율 중이라 구체적인 답변은 어렵다”는 입장이다.

2019년 4월 18일, 미래에셋이 낸 보도자료에 국내 금융권의 관심이 집중됐다. 최근 수년 사이 적게는 수천억 원에서 많게는 조 원 단위에 달하는 규모로 공격적인 해외 부동산 투자 행보를 보여온 미래에셋이 새로운 투자 계획을 발표해서다. 새 투자처는 홍콩 CBD2(이스트 카우룽)에 위치한 오피스 빌딩 ‘골딘파이낸셜글로벌센터’였다. 메자닌(중순위) 대출에 2억 4300만 달러(약 2800억 원)를 투자하는 내용이 담겼다. 미래에셋은 짧은 만기(1년)에 높은 수익성을 가지고 있다는 점을 강조했다. -> 1년이 지났는데 2800억 슬슬 못받을것 같은 기사기 나옴.

 

투자 발표 두 달 뒤엔 미래에셋이 판매하고 멀티에셋자산운용이 운용하는 240억 원 규모의 메자닌(중순위) 대출 펀드가 조성됐다. 미래에셋이 발굴한 앞서의 골딘파이낸셜글로벌센터 메자닌 딜에 일부 참여하는 형태였다. 만기 10개월짜리 펀드로, 대출채권을 유동화한 DLS(파생결합증권)를 편입했다. 이 펀드 역시 최소가입금액이 개인투자자는 10억 원, 기관투자가는 20억 원으로 설정되는 등 고액자산가를 겨냥한 상품이라 업계 관심을 끌었다. 

-> 만기 10개월짜리...10억이상의 부자들이나 20억의 기관투자자들만 겨냥한 상품으로 판매됨..

그러나 미래에셋은 만기가 4개월이 지난 8월 21일 현재까지도 투자금을 회수하지 못하고 있는 것으로 확인됐다. 차주인 골딘파이낸셜홀딩스가 심각한 재정난을 겪고 있기 때문이다. 국내 금융투자업계와 현지 펀드 매니저들에 따르면, 지난 7월 기준 이 회사에 도이치뱅크 등 채권자들이 공식적으로 상환을 요구한 금액은 5282억여 원(4억 4450만 달러)에 달했다. 

-> 망하기 시작하니 선순위 도이치뱅크와 채권자(싱가포르투자청)등이 상황을 요구하기 시작함....ㄷㄷㄷ

 

 지난해 하반기부터 본격적인 손실을 내기 시작한 골딘은 대규모 부동산 개발 프로젝트를 위해 2018년 매입한 홍콩의 옛 국제공항인 카이탁 부지를 올해 초 적지 않은 손해를 감수하면서 급히 매각했지만 부채는 이후에도 계속해서 불어났다. 

이후 5년 전과 비교해 주가가 10분의 1 수준으로 폭락했고, 이 때문에 지난 7월 20일엔 홍콩 거래소에서 주식 거래가 정지되기도 했다. 골딘은 4일 뒤인 7월 24일 홍콩 최대 갑부 리카싱 전 청쿵그룹 회장 일가의 부동산 개발사 CK에셋홀딩스 총괄매니저를 부회장으로 영입해 현재 재무, 부채 상태 점검 및 구조조정 등을 진행 중이다. 

-> 골딘이 망할 징조가 보이기 시작함..2020년 8월 이것은 아래 골딩파이넨싱의 주가흐름에서 회사내부사정을 바로 보여주고 있다

여기서 미래에셋이 믿고 투자한 골딘파이낸셜홀딩스’와 최대주주인 홍콩 부호 ‘판수통'Pan Sutong 이 어떤사람인지 궁금해 졌다. 이 사람은 전자회사 MP3를 가지고 사업을 모아 부동산으로 큰돈을 번 자수성가 사업가로 경마,와인,폴로 애호가로 보인다.

Pan Sutong은 1963년 중국 광둥성 Shaoguan에서 태어났습니다.  남부 도시인 샤오관에서 태어난 Pan은 십대 시절 대부분을 캘리포니아에서 보냈으며 그곳에서 고등학교를 중퇴했습니다.  그는 1976년 미국으로 이주한 후 1984년 홍콩으로 이주하여 Panasonic과 같은 전자 브랜드와 거래를 시작했습니다. 1993년에 그는 가전 제품 제조를 주요 사업으로 하는 Matsunichi Color Display Monitor Company Limited를 설립했습니다. 이 회사는 빠르게 중국에서 노래방 ​​TV 모니터의 지배적인 생산업체가 되었고 이후 MP3 플레이어를 개발하여 미국 올림픽 챔피언 수영 선수인 Michael Phelps를 고용하여 브랜드를 홍보하고 태블릿과 모뎀을 생산했습니다. 그런 다음 그는 부동산으로 사업을 확장하여 가장 큰 재산을 모았습니다.

 

 2002년에 그는 홍콩 상장 회사인 Emperor Technology Venture Limited를 인수하여 이름을 Matsunichi Communication Holdings Limited로 변경했습니다. 2008년 9월 3일에 이 회사는 Goldin Properties Holdings Limited로 이름이 변경되었습니다. 2008년 후반에 Pan Sutong은 또 다른 홍콩 상장 회사인 Fortuna International Holdings Limited를 인수하여 Goldin Financial Holdings Limited로 이름을 변경했습니다. 2015년 3월에 발표된 Forbes 2015 세계 억만장자 목록에 따르면 Sutong은 추정 순자산이 86억 달러로 153위에 올랐습니다.

 

*아래는 판수통이 마이클 펠프스를 통해 자사MP3를 홍보하는 광고...역시 나이키처럼 일단 돈을 벌려면 대스타와 마케팅을 해야 하는것 같다.

각설하 다시 본론으로 돌아가 보자.

현재 회사가 처한 상황을 고려하면 미래에셋이 투자금 손실을 낼 가능성을 전혀 배제할 순 없기 때문이다. 이 경우 지난해 하반기부터 해외 부동산 투자 손실에 대한 경고가 국내외에서 지속적으로 제기되고 있는데다, 올해 금융당국이 국내 증권사를 상대로 해외 부동산 투자 현황을 전수조사하며 본격적인 관리 감독에 나선 상황에서 적지 않은 파장을 일으킬 수 있다는 지적도 나온다. ->2020년 국내 금융당국에서 관리감독을 시작함....느낌이 싸한 기사..

 

금융투자업계 관계자는 “미래에셋이 홍콩 골딘글로벌파이낸셜센터에 투자한 방식은 위험도가 높은 건 아니었다. 오히려 당시엔 만기도 짧고 수익성이 높아 투자 가치가 높게 평가됐다. 홍콩 시위와 코로나 여파가 겹치면서 문제가 커진 것”이라며 “정확한 계약 관계를 알 수 없어 조심스럽지만, 겉으로 드러난 정황만을 두고 보면 투자금 손실 가능성을 완전히 배제하긴 어려운 상황으로 보인다”고 말했다.  -> 짦은 만기와 수익성에 투자를 했는데...코로나 여파를 생각을 못함.

 

2023년 7월17일 3년후...결국 해외부동산 대체투자 부실 기사가 나옴

https://dealsite.co.kr/articles/107042

증권업계, 해외 부동산 대체투자 부실 '파장' - 딜사이트

 

17일 금융투자업계에 따르면 미래에셋증권은 지난 2019년 메자닌(중순위) 대출 방식으로 홍콩 이스트 카우룽(주룽반도 동부지역)에 있는 업무용 건물인 골딘파이낸셜글로벌센터에 2800억원의 자금을 투입했다. 자체 투자금을 제외하고 펀드를 조성해 셀다운(타 금융기관 재매각)한 2500억원을 돌려받지 못할 위기에 직면했다.

당시 홍콩 상장기업 골딘파이낸셜홀딩스가 골딘파이낸셜글로벌센터 빌딩을 소유하고 있었다. 담보로 선순위 8억6700만달러, 메자닌 4억3400만달러 등 13억달러(약 1조 6000억원)를 리파이낸싱(채무상환을 위한 차환)했는데, 당시 미래에셋증권은 연 8% 수준의 금리 조건으로 메자닌 대출에 2800억원을 투자했다.

-> 미래에셋은 중순위(메자닌)에 속한 투자다.

◆ 고수익 추구·선순위에 밀리는 메자닌 대출로 피해

투자 대상은 지상 27층, 지하 3층, 총 면적 7만4322제곱미터(2만2482평) 규모의 업무용 건물이다. 도이체방크, 싱가포르투자청(GIC)등 글로벌 투자자와 함께 당시 리파이낸싱에 초대된 국내 금융사는 미래에셋이 유일했다.

통상 해외 부동산 투자시 위험을 감수하더라도 수익률을 높이기 위한 방법으로 메자닌 대출을 활용한다. 메자닌 대출은 실제 부동산 소유 주체와 직접적으로 대차 계약을 맺지 않는다. 이에 기한이익상실(EOD)이 발생하면 투자자의 권리를 찾기 어려운 것으로 알려졌다. EOD 후 모든 권리는 선순위 대출자가 갖고 중·후순위는 손실을 보는 사례가 잦다.


금융투자업계는 이번 대출 손실 건이 메자닌 투자 고유의 위험성도 있겠지만, 거시적인 환경 변화에 대응하지 못한 결과라고 지적했다. 전 세계적으로 고금리 여파에 부동산 가격은 떨어진 상황에서 통상적인 거시 환경이었으면 고수익을 거둘 수 있었겠지만 거시 환경 변화에 따라 메자닌 대출자가 보호받지 못하는 결과가 초래했다는 것이다.

◆ 미래에셋·우리은행·한투·유진 등 펀드 조성해 판매

 

골딘파이낸셜글로벌센터에 대한 미래에셋증권의 자체 투자금은 300억원이다. 이밖에 2500억원어치 펀드를 조성해 다수 금융기관에 재매각했다.

-> 미래에셋300억 + 2200억은 펀드로 조성함

 

해당 펀드 운용은 미래에셋자산운용의 자회사 멀티에셋자산운용이 맡았다. 해당 상품은 만기 10개월에 연 5% 수익을 추구하는 점,

-> 위에 2800억의 8% 수익인데 5% 수익을 안겨주었다는것은 중간에서 3%를 수수료로 챙기는것으로 보임

 

보증을 선 건물주가 홍콩 상장사 골딘파이낸셜홀딩스라는 점, 골딘파이년셜홀딩스의 최대주주가 억만장자인 판수통 회장이라는 점 등이 장점으로 꼽혀 투자자가 몰렸다.

-> 판수통을 너무 믿는것 같다.

 

이후 2020년 4월 판 회장이 투자한 중국 톈진 부동산에서 거액의 부실이 발생했고 중국 은행 등 채권자에 1억달러(약 1270억원)를 갚지 못해 법정에서 개인 파산을 선고받았다. 판 회장이 이끌던 골딘파이낸셜홀딩스도 거래정지 상태로 지급 불능 상태가 됐고. 채권단은 골딘파이낸셜글로벌센터 매각에 나섰지만 수차례 잔금 지급이 이뤄지지 않으면서 소송전으로 비화했다. 결국 선순위 대출자가 권리를 행사하면서 중순위 대출자인 미래에셋 등이 손실을 대부분 떠안아야 하는 상황이다.

-> 판수통도 결국 중국텐진부동산에 투자했다 망한꼴. 판수통이 망해가는 과정에 대한 기사를 보자

 

Pan Sutong의 제국은 전성기에 있었고 경쟁자가 없었습니다. 59세의 부동산 재벌인 Pan Sutong은 122억 달러의 재산을 모았는데 여기에는 홍콩에서 가장 부유한 사람인 Li Ka-shing의 옆집에 있는 호화로운 주택이 포함되어 있습니다. 그는 또한 캘리포니아와 프랑스, ​​프랑스에 소유한 포도나무와 1200에이커가 넘는 호주의 말 사육장 및 훈련장을 소유했습니다.

대학을 졸업하지 않았음에도 불구하고 Pan은 자신의 Goldin Group을 소비자 전자 제품 와인 양조, 금융 서비스 및 아마도 가장 중요한 부동산을 포괄하는 광범위한 대기업으로 성장시켰습니다. 그의 마스터 플랜의 목표는 베이징에서 남쪽으로 85마일 떨어진 곳에 약 1,400만 명의 주민이 거주하는 톈진에 위치한 거대 도시인 골딘 메트로폴리탄을 건설하는 것이었습니다. 이 프로젝트에는 13개의 타워와 33개의 맨션, 중국에서 가장 높은 117층 높이의 건물이 포함됩니다.

그러나 Pan의 계획은 산더미 같은 부채로 인해 망가지고 있습니다. 그의 꿈의 프로젝트에 대한 작업은 중단되었고 채권자들은 홍콩과 버뮤다에서 그의 사업을 청산하려고 합니다. 그가 소유한 홍콩의 저택은 절실히 필요한 돈을 마련하기 위해 반복적으로 재저당을 받아야 했습니다. 한때 유명했던 기업가. 불과 5년 전만 해도 홍콩 부자 순위 7위였던 그는 자신의 사업을 계속 유지하기 위해 생존을 위해 싸워야 합니다.

 

홍콩 최고 법원은 Pan에게 파산 명령을 내릴 수 있었고 Citic Bank로 인해 80억 홍콩달러(10억 달러)의 미지급 부채와 관련하여 그가 소유한 지주 회사를 해산할 수 있었습니다. 중국은행은 팬이 아직 갚지 못한 부채 7억4000만 위안(1억900만 달러)에 대해 홍콩 내에서 추가 파산 소송을 제기했다.

 

 Deutsche Bank 소속 부서는 Pan의 와인, 금융 및 부동산 개발 회사를 보유하고 있는 홍콩 상장 회사인 Goldin Financial Holdings의 청산을 요청하는 탄원서를 버뮤다에 제출했습니다.

 

주로 고급 가격의 부동산에 집중했습니다. 천진에서 메가 프로젝트를 건설하는 책임이 있는 회사입니다. Goldin의 웹사이트에 따르면 Pan은 Tianjin이 이 지역의 경제 허브가 될 가능성을 믿었기 때문에 2007년에 개발이 시작되었습니다.

그 이후로 톈진 경제의 중요성은 줄어들었습니다. Pan Investment Holding Company Silver Starlight는 2019년 만기가 도래한 대출금을 상환하지 않았습니다. 법원 기록에 따르면 이 회사는 2020년 말 만기가 도래한 이자를 제외하고는 다른 상환도 하지 않았습니다.

이 건물의 건설은 2015년에 59억 달러의 투자에 해당하는 Goldin이 말한 것을 받았을 때 중단되었습니다. 이는 건물 건설에 필요한 100억 달러에 훨씬 못 미치는 금액입니다. 오늘날 이 타워는 중국 웹사이트에서 중국 최대의 "란 웨이 루 lan wei lou, "라고 함. -> 

 

*텐진에 짓다가 건설 중단된 중국최대의 기공중단타워모습(117층)

만약 완공이 되었다면 세계 4번째 큰 건물이 됨.

https://youtu.be/qdmsaYz2ZLY

 

 

결국.....

 

싱가포르투자청과 도이체방크는 선순위 대출자의 권리를 행사해 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터 빌딩을 퍼시픽얼라이언스그룹(PAG)에 매각하고 매각대금 7억1300만달러(약 9000억원)를 챙겨 원금을 회수한 것으로 알려졌다.

-> 위의 선순위 8억6천만달러에서 거의 대부분위 원금을 다 회수함

 

중순위로 자금을 댄 투자처로 미래에셋증권뿐 아니라 ▲우리은행 ▲한국투자증권 ▲유진투자증권 ▲한국은행 노조 등이 이름을 올려 피해가 확산한 상황이다. 이에 금융당국은 오는 20일 해외투자 관련 간담회를 열고 관련 사안을 점검할 계획이다.

 

우리은행(765억원), 미래에셋증권(240억원)과 기타 VVIP 고객을 포함해 1640억원의 VVIP 자금이 유입됐다. 한국투자증권 400억원, 유진투자증권 200억원 등 타 증권사들도 투자했으며, 한국은행 노동조합도 투쟁기금 20억원을 투입했다.

 

해당 자산에 대한 판매와 전반적인 회수 절차는 미래에셋증권이 담당할 것으로 보인다. 미래에셋증권 관계자는 "본 펀드가 보유한 중순위 채권의 원리금 회수에 모든 역량을 집중하고 있다"며 "법적 절차 등을 통해 투자자 보호를 위해 최선의 노력을 다하고 있으며 세부 내용이 구체화되는대로 안내할 예정"이라고 밝혔다

 

-> 차주에게 돈을 못받는데 어떻게 원리금을 회수할수 있나? 그것도 중순위인데...

 

◆ 우리은행, 765억원 펀드 판매…"금감원 분쟁조정기준안 중용해 일부 보상"

 

펀드를 판매한 우리은행은 선제적인 배상을 하겠다는 계획이다. 앞서 우리은행은 '시몬느대체투자전문사모투자신탁제12호' 펀드 상품을 꾸려 총 765억원을 판매했다. 우리은행 관계자는 "홍콩 부동산 시장 위축, 코로나 사태로 말미암은 사무실 수요 감소, 금리 상승 영향으로 해당 펀드의 투자금 회수가 어렵다"며 "펀드 손실이 우려돼 고객피해 방지 및 신뢰 회복차원에서 사적 화해의 수단으로 자율 조정을 실시하기로 결정했다"고 밝혔다.

 

우리은행은 고객과의 자율조정을 거쳐 투자 원금의 일부를 지급할 계획으로 100% 보상은 어려울 것으로 보인다. 이에 지난달 27일부터 펀드 투자자들에게 해당 내용을 안내하고 있다. 우리은행 관계자는 "자율조정은 금융감독원 분쟁조정기준안을 준용해 진행한다"며 "자율조정이 완료되면 운용사를 대상으로 구상권 청구와 중순위 채권 추심을 검토할 예정"이라고 전했다.

 

펀드를 조성해 판매한 미래에셋자산운용 자회사 멀티에셋자산운용은 투자 자산을 회수할 수 없다고 판단해 이를 손실로 확정하는 과정을 거친다. 18일 집합투자재산평가위원회를 열고 골딘파이낸셜글로벌센터 빌딩에 대한 대출을 위해 조성한 펀드 자산의 80~100%를 상각할 예정이다.

 

금융감독원은 오는 20일 해외 대체투자 관련 증권사 임원들과 간담회를 연다. 이 자리에서 증권사들의 부동산 관련 대출 건전성 관리와 관련된 논의가 이뤄질 것으로 보인다.

 

2023년 7월19일 3년후...결국 펀드 90% 상각…증권·보험사 충당금 설정기사가 나옴

http://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4274218 

홍콩 오피스빌딩 펀드 90% 상각…증권·보험사 충당금 설정 - 연합인포맥스

국내 증권사, 보험사의 자기자본투자(PI)와 펀드 판매를 포함해 2천800억원대 자금이 투입된 홍콩 오피스빌딩 투자 중 펀드 자산의 약 90%가 상각 처리됐다.

손실이 불가피해진 기관 투자자들은 상각 처리 관련 충당금을 설정하고, 사태 추이를 살피고 있다.

19일 금융투자업계에 따르면 미래에셋증권을 비롯한 증권·보험사는 해당 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터(GFGC) 빌딩 상품 관련 PI 투자에 대해 선제적으로 충당금을 쌓고 있다.

증권업계 관계자는 "홍콩 오피스 관련 PI를 넣은 증권사와 보험사가 선제적으로 충당금을 설정하고 있다"며 "다만 (상각 기준인) 90%보다 낮은 절반 이상이 많다"고 말했다.

전체 PI 투자 중 약 1천억원은 증권사와 보험사 등이다. 2천800억원 중 나머지는 멀티에셋자산운용과 시몬느자산운용을 통해 사모펀드 형태로 판매됐다.

멀티에셋자산운용의 해당 사모펀드 총설정액은 법인과 개인 자금을 합쳐 약 800억원 수준인 것으로 알려졌다. 미래에셋증권 채널을 통해 판매된 펀드 설정액은 300억원 수준, 기타 채널로 법인에 판매된 규모는 약 500억원이다.

이에 시몬느자산운용이 해당 펀드 자산을 약 90% 상각하기로 결정하자 지난달 27일부터 우리은행은 '시몬느대체투자전문사모투자신탁제12호'에 투자한 고객을 대상으로 손실을 일부 보전하는 자율조정을 실시한다고 공지했다.

우리은행은 소비자와 자율 조정을 거쳐 투자원금의 40%부터 80%까지 피해보상 절차를 진행한다. 자율조정이 끝난 뒤에는 운용사 상대 구상권 청구나 중순위 채권 추심도 검토한다. 이번 사태의 중심에 있는 펀드는 높은 수익을 좇아 선순위가 아닌 채권도 담는 메자닌 방식이었기 때문에 위험성 자체는 미리 고지됐을 가능성이 높다. 이번 사태에서 투자금을 회수받지 못하게 된 개인(리테일) 투자액은 1640억 원에 이르는데 이 가운데 765억 원 가량이 우리은행 자산가 고객인 것으로 드러났다. 우리은행 고액 자산가의 비중이 커 주목을 받을 수밖에 없고 이번 일을 제대로 해결하지 못하면 시장 신뢰를 잃을 수도 있는 셈이다. 자산관리가 기준금리 인상기가 끝난 지금 은행의 비이자수익을 책임질 수 있는 분야라는 점을 고려하면 도리어 자산관리 신뢰도를 쌓아나가야 하는 시점이기도 하다. 게다가 우리은행이 그 동안 펀드 ‘불완전 판매’로 홍역을 치렀다는 점을 고려하면 시장신뢰는 무엇보다 중요한 상황이다. 우리금융지주는 최근 주식시장의 외면을 받고 있다는 점에서 신속한 대처에 나선 것으로 보인다. 우리금융지주 외국인 지분율은 40%대를 좀처럼 회복하고 못하면서 주가도 이에 따라 힘을 쓰지 못하고 있다. 우리금융의 외국인지분율은 전날 기준 38.09%로 3월 말 40%대에서 내려온 뒤 지금까지 그 수준을 유지하고 있다. 1분기 순이익 기준 우리은행의 우리금융지주 내 비중이 95%에 육박한다는 점을 고려하면 우리은행의 빠른 대처는 더욱 필수적이었던 셈이다

상각은 자산 가치가 떨어질 것으로 간주해 회계상 손실로 처리하는 방침이다. 청산된 것은 아니므로 실제 손실 규모는 90% 내외로 변동될 수 있다.

우리은행은 해당 펀드를 초고액 자산가들을 대상으로 765억원어치 판매했다. 해당 고객은 30여명으로 알려졌고 보상비율은 40~80% 수준이다.

미래에셋증권은 지급 보증을 섰던 법인을 상대로 법적 소송에 집중하고 있다.

미래에셋증권 관계자는 "상각 처리와 진행 중인 소송은 별개의 건"이라며 "법적 조치로 달라질 수 있는 부분이어서 투자자 보호를 위해 책임감 있게 최선을 다할 것"이라고 말했다.

이어 "PI투자에 충당금을 쌓아뒀고, 고객 손실 보전 관련해서는 아직 결정된 바가 없다"고 설명했다.

멀티에셋자산운용은 집합투자재산평가위원회를 열어 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터(GFGC) 빌딩에 대출하기 위해 조성한 펀드 자산을 90% 수준에서 상각 처리하기로 했다.

우리은행의 선제적인 손실 보전 방침에 우려 섞인 반응도 나온다.

업계 한 관계자는 "실적 배당 상품 관련이고 소송이 진행 중인 건에 선제적 손실 보전은 실정법 위반이 될 수도 있다"며 "차등 지급 또한 개별 협의에 난항이 있을 수 있다"고 내다봤다.
-> 일단 우리은행의 행보로 보면 고액재산사의 눈치와 주가에 대해 상당히 눈치를 보고 있다는 느낌임. 우리금융지주의 주가를 유심히 봐야 함.. 미래에셋자산운용역시 상각처리했다는것이 주가에 않좋은 영향을 미칠것임.

그런데 다른 부동산펀드도 부실이 슬금슬금 나오고 있음..아래

 

 

https://m.ekn.kr/view.php?key=20230718010005059 

잇단 해외 부동산펀드 리스크...은행권도 ‘좌불안석’

부동산 펀드 손실로 고객들의 피해가 우려되는 곳은 우리은행뿐만이 아니다. 해외 부동산 펀드는 저금리 시기 높은 수익률을 얻을 수 있다는 점에서 자산가들을 중심으로 인기를 끌었다. 국내 기관투자자들도 앞다퉈 미국, 유럽 등 랜드 마크 지역의 상업용 부동산에 투자했고, 일부 투자자들은 이를 증권사, 시중은행에 재매각해 영업점을 통해 판매했다. 그러나 글로벌 긴축 기조, 경기 침체, 기업들의 인력 감축, 오피스 빌딩 공실률 상승, 건물 가격 하락 등으로 이어지면서 펀드 자금 회수가 어려워지고 손실 위험도 커지고 있다.

 

실제 이지스자산운용의 이지스글로벌부동산투자신탁229호는 독일 트리아논 오피스 건물의 주요 임차인인 데카방크가 임대차계약 연장 옵션을 행사하지 않으면서 비상이 걸렸다.

데카방크는 펀드 관련 자산 임대료 비중의 절반 이상을 차지했는데, 연장 옵션 미행사로 2024년 6월 말 임대차계약이 만료된다. 이지스자산운용은 임차인 보조금, 임대차 마케팅 비용 등 신규임차인 유치비용 확보를 위해 노력하고 있지만, 상황이 여의치 않은 경우 트리아논 오피스의 임의 매각도 불가피한 상황이다.

해당 펀드 규모는 공모펀드 1865억원, 사모펀드 1835억원 등 총 3700억원이다. 시중은행, 지방은행을 비롯한 18개 금융사가 해당 펀드를 판매한 것으로 전해졌다.

-> 이건 뭔가..또 하나가 터질 징조..

이지스자산운용의 이지스글로벌부동산투자신탁229호를 한번 보

독일 프랑크푸르트 핵심업무구역에 소재한 오피스 빌딩(Trianon)에 투자할 예정이며, 임대수익을 통해 투자자에게 매 회계기간 마다 분배금을 지급하고, 추후 부동산 매각을 통한 자본이득을 추구합니다.

 

2023년7월17일 이지스자산운용 펀드공지사항

이지스자산운용(이하 “당사”)이 운용중인 이지스글로벌부동산투자신탁229호(파생형) (이하 “본건 펀드”)의 주요 리스크 현황 및 이에 대한 당사의 조치사항을 아래와 같이 안내 드립니다.
당사는 본건 펀드 투자대상 자산인 트리아논 오피스 (이하 “본건 자산”)의 주요임차인인 데카방크가 임대차계약 연장 옵션을 행사하지 않음에 따라 2024년 6월 30일 임대차계약이 만료될 예정임을 2023년 4월 30일 기준 자산운용보고서를 통해 안내해 드린 바 있습니다.(아래 참고)

 

또한 앞서 분기별 자산운용보고서 및 과거 고객안내문에서 안내해 드린 바와 같이, 당사는 주요 임차인 데카방크의 이전계획이 발표된2020년 7월 (본건 자산 임대료 비중 과반수 이상을 차지하는 임차인 데카방크의 2024년 인근 Four T1 빌딩으로의 이전계획 발표) 이래로 그동안 본건 자산의 안정화를 위하여, (1) 기존임차인과의 임대차계약 변경 체결 (데카방크 점유 8개층에 대한 중도해지 옵션 취득 및 위약금 조건 추가) 후 신규 임대차 마케팅을 진행해 왔으며, (2) 신규임차인 유치비용 (임차인 보조금, 임대차 마케팅 비용, 자본 지출 등) 확보를 위하여 자본을 확충하고자 노력해왔습니다.
당사는 신규임차인 유치비용 확보를 위한 자본 확충의 일환으로 국내 기관을 통한 추가 출자를 목표로 업무를 추진해왔습니다. 또한 2023년 4월 30일 자산운용보고서에서 안내해 드린 바와 같이 당사는 신규 임차인 유치에 필요한 재원 확보를 위한 대출 설정을 위하여 대출 중개인으로 Eastdil Secured을 선정하였으며, 현재까지 약 130개 잠재 대주단에 마케팅 활동을 하였고, 이 중 5개 대주 (“잠재 대주”)에서 메자닌대출 등의 방법을 통한 리파이낸싱에 대한 관심을 표명하였습니다.
상기 5개 잠재 대주 중 추가 논의를 이어가고 있는 일부 대주는 약정의 필수적 전제 조건으로 본건 자산 소유주의 자본금 추가 납입 (“추가 지분출자”)을 요청하고 있습니다. 이에 따라, 당사는 고유자금 투입 관련 검토 및 국내 기관투자자와의 협의를 통해 현재까지도 추가 자본금 마련에 최선의 노력을 다하고 있습니다. 다만, 최근 국내외의 시장 상황으로 말미암아 자금의 원활한 모집이 쉽지는 않은 상황으로, 대주단이 요구하는 수준의 충분한 자금 모집에 실패하는 경우 본건 자산의 안정화가 용이하지 않을 수 있습니다. 이 경우 당사 내부 위원회의 심의/의결을 전제로 본건 자산에 대한 임의 매각이 필요할 수 있습니다. 임의 매각 절차가 실패할 경우 워크아웃 혹은 대주 담보권 행사에 따른 강제매각 가능성이 있으며, 이때 자산의 추가적인 가치 하락 및 매각 절차 지연 등이 발생할 가능성이 있습니다. 또한 펀드 만기일이 도과할 경우, 환헷지 계약 상 의무의 미이행으로 인한 추가 손실이 발생할 수 있습니다.


 

향후 진행방향은 당사 내부 위원회의 결정을 거쳐 최종적으로 결정될 예정이며, 구체적인 진행상황은 최대한 빠른 시일 내에 본건 펀드의 이슈에 대한 불확실성을 해소한 후 안내 드리도록 하겠습니다. 본건 자산의 가치 제고를 통한 투자자 보호를 위하여 앞으로도 최선의 노력을 다하겠습니다. 본건 펀드 리스크 발생으로 인해 투자자 여러분께 불편을 끼쳐드려 죄송하다는 말씀을 드리며, 앞으로도 투자자 보호를 위하여 가능한 최선의 노력을 다할 것을 약속드립니다. 끝.

 

https://www.thebell.co.kr/free/content/ArticleView.asp?key=202211081008577880108391&lcode=00 

 

2022-11-14 에 이미 트리아논빌딩 기사가 나오기 시작함

 

이지스운용, 가치하락 트리아논빌딩 정상화 총력

이지스자산운용이 만기를 1년 앞둔 해외부동산 공모펀드의 정상화를 위해 총력을 기울이고 있다. 펀드가 편입한 실물자산의 가치 제고를 위해 변경 임대차계약을 체결하는 한편, 추가 자본지출을 통해 시설 개선작업에 착수한 상황이다.

8일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 최근 ‘이지스글로벌부동산투자신탁229호’가 편입한 독일 트리아논 빌딩의 주요 임차인과 변경 임대차계약을 체결하는 등 대체자 찾기에 공을 들이고 있다. 해당 자산의 임대료 비중 가운데 절반 이상을 차지하는 임차인 ‘데카뱅크'가 2024년 계약 만료를 끝으로 인근 Four T1 빌딩으로 이전하겠다고 밝힌 데 따른 후속 조치다.

변경 임대차계약에 따르면 향후 이지스자산운용은 데카뱅크가 점유 중인 전체 24개 층 가운데 8개 층에 해당하는 약 3000평의 임대차공간에 임의해지 옵션을 행사할 수 있다. 횟수 제한 없이 층별 해지가 가능하며, 해지 시 임차인은 층별 면적의 잔여임대가치 중 절반가량을 위약금으로 지급해야 한다.

또 지상 층과 메자닌 층의 좌우 구역을 분할 해지할 수 있는 권한을 취득, 중도해지에 대한 사전협의도 완료했다. 현재 데카뱅크가 사용 중인 해당 층에 대해 재활용 필요성이 제기되면서, 원활한 리모델링 진행을 위해 계약 해지가 가능한 구역을 세분화했다.

 

이번 조치는 대체 임차인의 등장과 동시에 신규 계약을 체결하기 위한 선제적 움직임으로 풀이된다. 올해 상반기 기준 트리아논 빌딩의 임대율은 약 98.1%로 문제가 없는 상황이지만, 데카뱅크 이전에 따른 공실리스크가 해당 자산의 감정평가금액을 끌어내리고 있기 때문이다.

지난해 말 BNP파리바는 공실리스크에 따른 할인율, 공실 기간, 임차인보조금 등을 감정평가 가치에 반영해 트리아논 빌딩의 거래가를 5억8800만 유로로 산정했다. 이는 과거 이지스자산운용이 해당 자산을 매입할 때 책정된 감정평가금액(6억7530만 유로) 대비 10% 넘게 하락한 수치다.

지난 2018년 10월 이지스자산운용은 국내 공·사모펀드와 현지 공동투자 등으로 2억9380만 유로를, 부동산담보대출로는 3억9000만 유로를 조달해 총 6억8380만 유로를 모집한 바 있다. 내년 10월 만기를 앞둔 ‘이지스글로벌부동산투자신탁229호’의 설정원본은 약 1억4420만 유로(한화 약 1875억원)이다.

트리아논 빌딩은 한때 감정평가금액 하락으로 LTV(담보대출비율)가 치솟으면서 '캐쉬트랩'(부채 조기상환을 위한 현금흐름 통제)이 발동되기도 했으나, 최악의 상황까진 다다르지 않은 것으로 관측된다. 지난 7월 말 ‘이지스글로벌부동산투자신탁229호’는 연환산 분배수익률 약 2%로 배당을 완료했고, 8월 말엔 자산 재평가를 통해 펀드 수익증권의 기준가격이 소폭 상향 조정됐다.

현재 이지스운용은 현지 운용사와 함께 임대공간 개선 업무에 주력하고 있다. 대체임차인 유치를 위한 리모델링, 임대 마케팅 등 펀드 수익률 제고와 정상화에 총력을 기울이겠다는 입장이다. ‘이지스글로벌부동산투자신탁229호’의 연초 대비 수익률은 약 3% 수준이다.

1년 2023.06.07 07:00기사

 

 

http://www.investchosun.com/site/data/html_dir/2023/06/05/2023060580013.html

이지스, 獨 트리아논 빌딩 자금조달 사활…하나證 고유계정 손실 가능성

이지스운용, 독일 트리아논 빌딩 EOD 간신히 면해
고금리 기조에 자산가치 하락하며 리파이낸싱 난항
고유계정 포함 1350억 투자한 하나證 손실 촉각
국민은행·대신證·한국證 펀드 판매 상위사로 거론

 

이지스자산운용이 공모펀드로 편입한 독일 트리아논 빌딩 자금조달에 사활을 걸고 있다. 자산가치가 하락하며 대주단으로부터 대출 상환 압박을 받고 있는 가운데 EOD(기한이익상실)만 간신히 막은 상태로 파악된다.

펀드 만기는 오는 10월이다. 특히 공모ㆍ사모펀드 판매와 고유계정 등을 포함해 1350억여원의 자금을 투입한 하나증권의 손실 가능성이 주목받고 있다.

4일 이지스 글로벌부동산 투자신탁 229호 운용보고서에 따르면, 지난해 12월 기준 독일 트리아논 빌딩의 LTV(매매가액 대비 대출비율)는 69.1%로 집계됐다. 대출관련 약정서상 LTV 70% 이상의 상황이 발생할 경우 EOD 사유가 된다. 

트리아논 빌딩은 이를 간신히 면한 상태인 것이다. LTV는 지난해 12월 한때 70%를 넘어서기도 했으나, 이지스운용이 일부 상환을 통해 69%로 낮춰놓은 상황으로 파악된다.

이지스운용은 자금조달에 사활을 걸고 있다. EOD를 면했다고 해도 대출상환 압박은 지속되고 있다. 캐시트랩(Cash Trap) 약정 조항에 따라 LTV 비율이 65%를 넘으면 선순위 채권자들이 배당(임대료)을 일시적으로 유보할 수 있는 권한을 갖게 된다. 트리아논 빌딩의 LTV가 65% 아래로 떨어질 때까지 배당이 중단되는 것이다. 이지스운용은 지난 2월부터 배당금 지급을 중단했다.

글로벌 부동산 경기 침체로 인해 신규 리파이낸싱은 녹록지 않을 거란 관측이 나온다. 고금리 인상 기조에 조달금리가 올라가면서 유럽 도심의 상업용 오피스 빌딩 가격은 하락 일로다. 

아울러 트리아논 빌딩의 주요 임차인이던 데카뱅크가 임대차 계약을 연장하지 않기로 결정하면서 자산가격 하락이 본격화됐다는 평가다. 데카뱅크는 독일의 저축은행연합회격인 은행으로 트리아논 빌딩의 약 60% 가량을 사용 중이다. 상황이 이렇다보니 신규 대주단 구성도 쉽지 않을 것이란 전망이다. 

국내 투자자들의 손실 가능성은 나날이 커지고 있다. 지난해 말 BNP파리바의 감정평가에 따르면 트리아논 빌딩의 가치는 5억4400만유로(약 7700억원)로 펀드 설정 당시(2018년 10월)인 6억4700만유로(약 9100억원) 대비 16% 하락했다. 

만약 이 감정평가 가치로 매각이 된다면, 국내 투자자에 돌아오는 자금은 1억6800만유로(2400억원) 수준이 될 것으로 추산된다. 이는 당초 에쿼티 투입금인 3700억원의 65% 수준이다. 캐시트랩을 해제하기 위해 추가로 펀드 자금이 투입된다면, 투자 회수 금액은 더욱 적어질 수 있다. 

최악의 에쿼티 전액 손실 가능성도 배제할 수 없다는 게 부동산 업계의 관측이다. 자금조달금리가 치솟으면서 감정평가가치 역시 더 낮아질 수 있다는 우려의 목소리가 나온다. 유럽 중앙은행 기준금리는 1년간 제로수준에서 최근 3.75%까지 급격히 상승했다. 

이 과정에서 딜 소싱 및 자금 조달에 핵심 역할을 했던 하나증권의 손실이 만만치 않을 수 있단 관측이 제기된다. 이지스운용은 공모ㆍ사모펀드를 혼합해 총 3700억원의 에쿼티 자금을 트리아논 빌딩에 투입했다. 이 중 하나증권을 통해 들어온 자금이 3분의 1 가량인 1350억원으로 파악된다. 

이 자금 중에는 하나증권 고유계정 자금도 함께 투입돼 있다. 정확한 투입 규모는 밝혀지지 않았지만, 적게는 수십억원에서 많게는 수백억원의 손실이 발생할 수 있을 것으로 추산된다. 트리아논 빌딩의 경우 일찍이 자산 매각 기회가 있었으나 코로나 팬데믹으로 기회를 놓쳤다고 전해진다. 

하나증권 외 국내 주요 기관 중에는 키움그룹이 트리아논 빌딩을 편입한 사모펀드에 380억원을 출자한 것으로 파악되고 있다. 

해당 자산을 담은 펀드는 하나증권 외에도 다수의 판매사를 통해 판매됐다. KB국민은행, 대신증권, 한국투자증권 등이 펀드 판매 상위사로 거론된다. 공모펀드 판매 규모만 1800억원에 달하는 해당 자산에서 손실이 생길 경우, 적지 않은 파장이 발생할 것이란 예상이다.