해외부동산 투자위기 독일 은행가 트리아논빌딩손실. 이지스 글로벌부동산 투자신탁 229호 분석 2023년7월

해외 부동산 투자 위기…부실 '부메랑'되나

 

2023년 7월 국내 PF부실과 함께 해외 부동산 투자위기에 대한 기사가 나오기 시작한다.

그중 독일 은행가 트리아논빌딩손실에 대한 기사가 눈에 띄여 조사를 해보았다

아래 기사발췌

 

https://www.opinionnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=86806 

해외 부동산 투자 위기…부실 '부메랑'되나 - 오피니언뉴스

 

본문중

독일과 프랑스 등에서도 파열음이 들린다. 

이지스자산운용이 독일 프랑크푸르트 은행가의 트리아논빌딩에 투자한 총 3700억원 규모의 펀드 역시 손실 위기에 처했다. 이지스자산운용은 지난 17일 해당 펀드의 수익성 추가 악화를 막기 위해 트리아논빌딩을 매각하는 방안을 검토 중이라고 밝혔다. 트리아논빌딩의 주요 임차인이던 '데카뱅크'가 임대차 계약을 연장하지 않으면서 수익성이 크게 나빠졌다. 임대 가능 면적 56%를 활용 중인 데카뱅크는 2024년 6월 계약이 만료된다. 해당 펀드에 하나증권과 키움증권 등이 사모펀드로 참여했고, KB국민은행과 대신증권, 한국투자증권 등이 개인투자자를 상대로 공모펀드를 판매했다. 

트리아논빌딩은 프랑크프르트 중심가 은행권의 중심의 상업용빌딩으로

독일의 대형은행 데카뱅크(Deka Bank)가 56%를 임대해서 쓰고 있다.

즉 임대수익으로 꾸준히 임대수익을 벌어드렸던 것이다.

 

 

그런데.~~

왜 임대를 계약해지 하고 떠날까?

그 이유를 찾아보니 다음과 같았다. Deka빌딩은 이미 친환경 본사건물을 사전에 계속 준비를 하고 있었던 것이다.

 

 

In 2022 the Frankfurt project developer Lang & Cie. finished a new building in Frankfurt-Niederrad. Modern office space is built on 10 floors on a gross floor area of around 56,000 square meters. The architecture was created by holger meyer architektur. The tenant of the new office property is Deka Bank Frankfurt.

Large glass facades on the end sides of the office property allow wide views outside of the building and back into it. The office blocks hang like monitors above a two-storey basement that connects the office blocks. Construction began in November 2019.

DekaBank’s move to the new location is expected to reduce CO2 emissions from building operations by up to 70 percent compared with the old locations in the Trianon and the Prisma. The roof area of around 3,900 square meters will be greened and also equipped with a photovoltaic system. All rainwater will be temporarily stored in roof superstructures and made available for vegetation on the roof. As a result of these measures, the new building will achieve Gold certification from the German Sustainable Building Council (DGNB) upon completion.

Originally, the DekaBank had considered the construction of a high-rise building at this location, but then dropped this idea again.

데카은행의 새로운 위치로의 이전은 트리아논과 프리즈마의 이전 위치에 비해 건물 운영으로 인한 이산화탄소 배출량을 최대 70%까지 줄일 것으로 예상됩니다. 약 3,900 제곱미터의 지붕 면적은 녹색으로 바뀔 것이고 또한 태양광 시스템을 갖출 것입니다. 모든 빗물은 지붕 상부 구조물에 임시로 저장되고 지붕에 식물을 심을 수 있게 될 것입니다. 이러한 조치의 결과로, 새로운 건물은 완공되면 독일 지속 가능한 건물 협의회(DGNB)로부터 금 인증을 받을 것입니다.

 

즉 이 Deka뱅크는 이미 2020년부터 새로운건물의 시공을 시작했으니 4년후에 임대인이 나갈것을 예상을 했을것이다.

그러면 56%의 임대를 하는 큰 임차인을 다시 찾는것을 미리 예상을 했을것이다. 

임대계약을 연장을 하지 않을것이라는것은 미리 예상이 가능했을것이다. 2018년 펀드 출시 당시 기대 배당 수익률이 연 6.4~7.5%로 화제를 모았지만, 주요 임차인의 공백으로 건물의 자산가치는 하락했다. 이지스자산운용은 현재 빌딩 매각 절차를 밟고 있다.

 

고로 총 투자한 총 3700억원 규모의 펀드의 임대손실이 있을것이라는 예산은 충분히 가능하지 않았을까? 

 

 

 

이 펀드를 운용한 자산운용에 대한 신용등급 경고는 2023년 6월27일 기사에 등장하기 시작한다.

https://www.greened.kr/news/articleView.html?idxno=304436 

이지스자산운용, 신용등급 경고등 끌 수 있을까…“리스크 관리 최선” - 녹색경제신문

이지스자산운용이 보유한 펀드 자산가치도 하락하고 있다. 독일 트라이논빌딩이 편입된 '이지스글로벌부동산투자신탁229호’는 최대 임차인인 데카뱅크가 임대 계약을 연장하지 않으면서 감정평가액 하락, 분배금 지급 유보 등의 문제를 겪고 있다.
최근에는 유럽중앙은행(ECB) 기준금리 인상 여파에 ‘이지스글로벌부동산투자신탁204호’가 투자하고 있는 자산가치가 하락하면서 펀드 기준가격이 1좌당 1128.71원에서 971.31원에서 13.9%(157.4원) 내려갔다. 1분기 회사의 전체 펀드 기초자산 중 26%가 해외자산이다.

위에서 말한 3700억원을 생각해 보자. 2023년 6월기사

http://www.investchosun.com/site/data/html_dir/2023/06/05/2023060580013.html

이지스, 獨 트리아논 빌딩 자금조달 사활…하나證 고유계정 손실 가능성

이지스운용, 독일 트리아논 빌딩 EOD 간신히 면해
고금리 기조에 자산가치 하락하며 리파이낸싱 난항
고유계정 포함 1350억 투자한 하나證 손실 촉각
국민은행·대신證·한국證 펀드 판매 상위사로 거론

 

기사를 한번 자세히 읽어보자..2023년 6월기사

 

이지스자산운용이 공모펀드로 편입한 독일 트리아논 빌딩 자금조달에 사활을 걸고 있다. 자산가치가 하락하며 대주단으로부터 대출 상환 압박을 받고 있는 가운데 EOD(기한이익상실)만 간신히 막은 상태로 파악된다. 

 

*기한의 이익의 상실 : 기한이익상실은 채권자가 채무자에게 빌려준 대출금을 만기 전에 회수하는 것입니다. 즉 채권자가 채무자의 신용위험이 커졌다고 판단하면 대출만기 이전에라도 남은 채무를 일시에 회수할 수 있는 권리를 말합니다.

펀드 만기는 오는 10월(2023년10월)이다. 특히 공모ㆍ사모펀드 판매와 고유계정 등을 포함해 1350억여원의 자금을 투입한 하나증권의 손실 가능성이 주목받고 있다.

4일 이지스 글로벌부동산 투자신탁 229호 운용보고서에 따르면, 지난해 12월 기준 독일 트리아논 빌딩의 LTV(매매가액 대비 대출비율)는 69.1%로 집계됐다. 대출관련 약정서상 LTV 70% 이상의 상황이 발생할 경우 EOD 사유가 된다. 
트리아논 빌딩은 이를 간신히 면한 상태인 것이다. LTV는 지난해 12월 한때 70%를 넘어서기도 했으나, 이지스운용이 *일부 상환을 통해 69%로 낮춰놓은 상황으로 파악된다.

* 일부상환은 14.3M EUR 약 한화 200억을 상황을 했음

아래 운용보고서에 내용이 나온다.

 

아래 보면 2022년 12월전에 LTV가 70%가 넘지 않기 위해 200억을 상환한 것으로 보임...

이지스운용은 자금조달에 사활을 걸고 있다. EOD를 면했다고 해도 대출상환 압박은 지속되고 있다. 캐시트랩(Cash Trap) 약정 조항에 따라 LTV 비율이 65%를 넘으면 선순위 채권자들이 배당(임대료)을 일시적으로 유보할 수 있는 권한을 갖게 된다. 트리아논 빌딩의 LTV가 65% 아래로 떨어질 때까지 배당이 중단되는 것이다. 이지스운용은 지난 2월부터 배당금 지급을 중단했다.

글로벌 부동산 경기 침체로 인해 신규 리파이낸싱은 녹록지 않을 거란 관측이 나온다. 고금리 인상 기조에 조달금리가 올라가면서 유럽 도심의 상업용 오피스 빌딩 가격은 하락 일로다. 

아울러 트리아논 빌딩의 주요 임차인이던 데카뱅크가 임대차 계약을 연장하지 않기로 결정하면서 자산가격 하락이 본격화됐다는 평가다. 데카뱅크는 독일의 저축은행연합회격인 은행으로 트리아논 빌딩의 약 60% 가량을 사용 중이다. 상황이 이렇다보니 신규 대주단 구성도 쉽지 않을 것이란 전망이다. 

국내 투자자들의 손실 가능성은 나날이 커지고 있다. 지난해 말 BNP파리바의 감정평가에 따르면 트리아논 빌딩의 가치는 5억4400만유로(약 7700억원)로 펀드 설정 당시(2018년 10월)인 6억4700만유로(약 9100억원) 대비 16% 하락했다. 

만약 이 감정평가 가치로 매각이 된다면, 국내 투자자에 돌아오는 자금은 1억6800만유로(2400억원) 수준이 될 것으로 추산된다. 이는 당초 에쿼티 투입금인 3700억원의 65% 수준이다. 캐시트랩을 해제하기 위해 추가로 펀드 자금이 투입된다면, 투자 회수 금액은 더욱 적어질 수 있다. 

-> 이 말은 현재 현재 LVT가 65%가 넘어 배당이 중단된 상태라 이익이 없다는 상태라는 말임. LTV를 줄이기 위해 대출금을 값아야 하는데....그 돈도 투자금이라는 이야기임.

최악의 에쿼티 전액 손실 가능성도 배제할 수 없다는 게 부동산 업계의 관측이다. 자금조달금리가 치솟으면서 감정평가가치 역시 더 낮아질 수 있다는 우려의 목소리가 나온다. 유럽 중앙은행 기준금리는 1년간 제로수준에서 최근 3.75%까지 급격히 상승했다. (*2023년 7월 현재는 더 올랐음 4.25%)

이 과정에서 딜 소싱 및 자금 조달에 핵심 역할을 했던 하나증권의 손실이 만만치 않을 수 있단 관측이 제기된다. 이지스운용은 공모ㆍ사모펀드를 혼합해 총 3700억원의 에쿼티 자금을 트리아논 빌딩에 투입했다. 이 중 하나증권을 통해 들어온 자금이 3분의 1 가량인 1350억원으로 파악된다. 

이 자금 중에는 하나증권 고유계정 자금도 함께 투입돼 있다. 정확한 투입 규모는 밝혀지지 않았지만, 적게는 수십억원에서 많게는 수백억원의 손실이 발생할 수 있을 것으로 추산된다. 트리아논 빌딩의 경우 일찍이 자산 매각 기회가 있었으나 코로나 팬데믹으로 기회를 놓쳤다고 전해진다. 

하나증권 외 국내 주요 기관 중에는 키움그룹이 트리아논 빌딩을 편입한 사모펀드에 380억원을 출자한 것으로 파악되고 있다. 

해당 자산을 담은 펀드는 하나증권 외에도 다수의 판매사를 통해 판매됐다. KB국민은행, 대신증권, 한국투자증권 등이 펀드 판매 상위사로 거론된다. 공모펀드 판매 규모만 1800억원에 달하는 해당 자산에서 손실이 생길 경우, 적지 않은 파장이 발생할 것이란 예상이다.

이지스자산운용은 2023년 1월 이미 공지를 통해 위험상황을 공지를 했다

2022년10월에 이미 점유된 층중 8개층의 조기 해지 권한을 확보해서 CAPEX(시설투자)를 진행한것으로 보인다.

즉 위에 금리인상의 문제전 이미 2%의 때부터 문제의 조짐이 시작이 된것 같음.

매각시 환헷지를 통해 Risk를 줄이려고 하지만 1,295.55로 계약당시에서 환율상황을 본다면 환헷지조건을 걸어놓은것은 그나마 다행인것 같다. 

여기서 2018년 계약당시의 기사를 보자

 

이 기사는 2018년 10월 22일 14:50 thebell 에 표출된 기사입니다.

 

하나금융투자가 독일 프랑크푸르트 트리아논빌딩에 투자하는 공모 부동산펀드 운용사로 이지스자산운용을 선택한 배경에 관심이 쏠린다. 그룹 내에서도 대체투자 전문운용사인 하나대체투자자산운용이 있지만 외부 운용사에게 일감을 준 셈이다. 국내 최대 부동산펀드 운용사라는 점과 함께 이 빌딩에 대한 이해도가 높다는 점을 높이 평가했다는게 증권사 측 설명이다.

22일 금융투자업계에 따르면 하나금융투자를 비롯한 총 14개 은행, 증권사, 보험사들은 공모형 부동산펀드인 '이지스글로벌부동산투자신탁229호(파생형)'에 대한 청약을 이날부터 오는 30일까지 받는다. 이지스글로벌부동산펀드229호는 독일 프랑크푸르트 뱅킹디스트릭트(Banking District)에 있는 트리아논 빌딩을 인수하기 위해 오는 31일 설정될 예정이다. 펀드가 투자하는 빌딩은 독일에서 6번째로 높은 건물(약 186m)로 지하 4층~지상 46층 규모이다.

빌딩 인수가격은 9000억원 가량이다. 이 가운데 펀드가 지분(equity)투자로 3750억원을 투자하고, 현지 대출로 나머지 인수대금을 마련한다. 국내 공모펀드 중에서 지분투자 금액은 사상 최대규모다. 이 가운데 하나은행과 하나금융투자가 최대 1000억원을 판매한다는 계획이다.

이번 딜(Deal)을 직접 발굴한 것은 하나금융투자다. 지난해부터 공모펀드를 설정하기 위해 준비를 해왔던 것으로 알려졌다. 다만 펀드 설정과 운용을 계열사인 하나대체투자운용보다는 *이지스자산운용에게 맡겼다. 하나금융투자 관계자는 "이지스자산운용이 이 건물에 대한 이해도가 가장 높은 운용사라고 봤다"며 "또 국내 최대 부동산펀드 운용사라는 점도 협업을 하게 된 요인"이라고 설명했다.* 여기서 이지스의 펀드운용보고서를 보면 이지스는 독일의 Luxembourg Investment Company에게 다시 투자를 한것으로 보인다.

이지스자산운용은 국내 자산운용사 가운데 부동산펀드 운용규모가 가장 크다. 금융투자협회에 따르면 지난 9월말 기준 공사모펀드를 합산한 국내외 부동산펀드 설정액은 10조 2090억원이다. 2위인 미래에셋자산운용과은 7조7653억원으로 2조5000억원 가량의 차이를 보일 정도다.

지난 2015년 한국투자산탁운용은 독일 트리아논 빌딩 투자를 시도했던 적이 있다. 하지만 당시 막판 변수로 인해 인수를 성사시키지는 못했다. 이후 당시 딜을 담당했던 한국투자신탁운용의 담당자는 이지스자산운용으로 자리를 옮겼고, 하나금융투자는 이를 고려해 지분투자를 맡길 운용사로 이지스자산운용을 낙점했다.

* 그당시에는 빌딩투자가 활발했듯..

하나금융투자가 특히 이 빌딩 투자를 검토했던 경험을 중요시한 것은 향후 매각까지 고려한 조치로 풀이된다. 업계에서는 이 빌딩 투자의 가장 큰 리스크 요인으로 기존 임차인들의 임차기간이 길지 않다는 점을 꼽고 있다. 임차임들의 임차기간이 펀드 만기인 4년 보다 길지만, 만기 이후 매각을 고려한다면 기존 임차인들의 임차기간이 길지 않다는 평가다.

빌딩의 임차인은 독일 중앙은행인 도이치분데스방크, 데카방크, 프랭클린템플턴 등이 있다. 이 가운데 데카방크는 빌딩 임대가능면적의 55.6%를 오는 2024년 6월까지 사용한다. 또 도이치분데스방크는 임대가능면적의 34%를 2027년 3월까지 임차한다. 다만 각 임차인들이 일정기간 만기를 앞두고 임차기간을 5년 연장할 수 있는 선택권이 있기 때문에 임차기간을 연장할 가능성도 있다.

증권사 PB센터 관계자는 "국내 증시 부진으로 대체투자처인 부동산펀드가 각광을 받고 있다"며 "이지스자산운용의 부동산펀드는 독일 중심지에 위치한 부동산에 투자한다는 점에서 투자매력도가 높다"고 말했다. 그는 덧붙여 "주요임차인들의 임차기간이 길지 않다는 단점이 있지만 이지스자산운용이 펀드 투자 2~3년 내에 주요 임차인들과 임차기간 연장 협상에 돌입하는 방안을 구상하는 것으로 안다"고 설명했다.